新加坡组屋：独特的住房保障体系

  1959 年，从英国取得自治后的新加坡面临严重 “房荒”，未解决这一问题，新加坡于 1960 年成立了建屋发展局。建屋发展局负责组屋规划、建设和管理，开启了新加坡组屋制度的发展历程。

  1964 年，新加坡推出 “居者有其屋” 计划。政府大力建设组屋，鼓励居民分期付款购买组屋，少量组屋向居民出租，并向合乎条件的居民提供购房津贴。在 “居者有其屋计划” 和 “中央公积金核准建屋计划” 推出后，新加坡居民购买组屋的比例由 1960 至 1965 年的 5.4% 上升至 1966 至 1970 年的 37.7%。

  1968 年，新加坡开始允许居民使用中央公积金购买组屋，逐步推动了组屋的销售。1971 年建屋发展局为组屋建立了转售市场，规定业主达到最低居住期 3 年后可以按市场行情报价将其住房出售给买主，且出售后 1 年内不得再次购买组屋，同时将组屋购买资格限定在两人以上、收入低于规定上限的无房家庭范围内。这一举措提高了组屋市场的流动性，购买组屋的比例上升至 1976 至 1980 年的 68.4% 历史高位。

  到 1990 年，新加坡国民生产总值高达 394 亿美元，人均国民收入突破万亿大关达到 10194 美元。为满足居民更高住房品质需求，新加坡提高了组屋品质并且进行市场分层。从 1996 年起陆续推出 EC 公寓、DBSS 公寓、3-Gens 公寓等组屋类型，较好地满足了中高收入者的住房需求。

  进入 21 世纪，新加坡组屋发展局开始打造创新、绿色和现代化的住宅，如打造了 50 层高的 项目，拥有多个空中花园。同时引入了新的住房类型和配套设施，逐步提升了居民的居住品质。2022 年大约 80% 的新加坡人口居住在组屋，新加坡通过以组屋为核心的住房体系，较好地解决了绝大多数人口的住房需求。

  新加坡公共组屋的户型丰富多样，满足了不同家庭的需求。二房式灵活组屋有两种尺寸，面积分别为 36 平方米和 45 平方米，适合预算较低的老年人和较小的家庭，以及 35 岁以上首次购房的单身人士和购买第一套或第二套组屋的家庭。这类组屋有一间卧室、一间浴室、厨房、储藏室兼防空壕。

  三房式组屋面积约为 60 至 65 平方米，有两间卧室，其中一间是设有套间浴室的主卧室，布局包括厨房、起居和用餐区、公共浴室、晾衣处、储藏室兼防空壕，对经济资源有限的家庭和小家庭来说是实用的选择。

  四房式组屋面积约为 90 至 93 平方米，配备三间卧室，其中一间是设有套间浴室的主卧室，拥有灵活舒适的居住空间，适合准父母们购买。其特点包括三间卧室、起居和用餐区、厨房、公共浴室、晾衣处、储藏室兼防空壕。

  五房式组屋面积约 110 至 112 平方米，宽敞的空间很适合大家庭，有三间卧室，其中一间是带套间浴室的主卧室，还有起居、用餐区、厨房、公共浴室、晾衣处、储藏室兼防空壕。

  三代同堂组屋是建屋发展局为满足多代家庭需求推出的，面积为 115 平方米，是房间数量最多的单位，总共包括四间卧室，其中两间设有套间浴室，新的和转售的三代同堂组屋只能由多代家庭购买。

  此外，还有公寓式组屋、私人组屋、双层公寓式组屋、“霸级” 组屋、排屋式组屋等不一样，面积在 36 平方米至 178 平方米不等。

  组屋区的配套设施十分完善，极大地方便了居民的生活。附近通常设有公共泳池，居民能在炎热的天气里尽情畅游，享受清凉。图书馆为居民提供了丰富的阅读资源，满足了人们的学习和文化需求。购物商场让居民能够方便地购买日常生活用品和各类商品，无需长途跋涉。学校和幼儿园的设置，为有孩子的家庭提供了便利，孩子们可以就近上学，减少了通勤时间和成本。组屋楼下通常设有空间，一般会放置桌椅等供居民使用，在这里华人会举行葬礼，马来人则会用来举办婚礼等仪式，体现了多元文化的融合。这些齐全的配套设施使得组屋区成为一个功能完备、生活便利的居住社区。

  在新加坡组屋发展的早期阶段，“组屋” 雏形初现。1960 - 1963 年，组屋的经营主要以租赁形式为主，累计租赁组屋达 31,080 间。1964 年，HDB 提出 “居者有其屋” 计划，开始以 “分期付款 + 低息贷款” 的方式来进行组屋销售。从 1970 年开始，每年销售型组屋的数量开始超过租赁型组屋。这一阶段，政府在政策方面给予了多方面的支持。需求端，为购房者提供低息贷款支持；供给端，向 HDB 提供长期贷款（大部分达 60 年）和直接经营性补贴；土地端，提供城市更新方面的便利，如拆迁安置等。到 1975 年，组屋居住人口达新加坡全国人口 51%，首次超越半数，住房短缺问题基本得到解决。

  在第三个五年计划启动后，政府开始鼓励民众购买组屋。同时，配售型和配租型组屋的比例逐渐形成稳定格局，租售价格均保持较低水平。这一段时期，申请租赁组屋的人数平均每年约有 11,395 户，而每年申请购买组屋的人数是申请租赁的 2.2 倍，反映出购买组屋的受欢迎度更高。政府对配售型和配租型组屋实施了全面且均衡的保护的方法，一方面通过中央公积金和贷款机制支持市民购买组屋，增强购房能力；另一方面依托《土地征收法令》，为组屋建设土地，解决土地来源问题，确保土地升值带来的财富合理分配给民众，避免组屋销售价格波动。此外，政府还通过设定 “禁购期” 等措施，精细化调整和完善组屋的转售政策。

  随着时间的推移，新加坡组屋制度开始将覆盖人群扩展至中产阶级。一方面，1995 年，为中产阶级人群，HDB 推出了行政公寓。这种公寓由私人建筑商建造和销售，但由于政府补贴了部分土地成本，其价格大约是组屋的 1.5 倍，却低于私人住宅 25%。另一方面，允许使用中央公积金支付行政公寓房款。此外，自 1976 年起，HDB 停止建造一居室和两居室的组屋，而是明显地增加了四居室和五居室组屋的供应量，以满足那些寻求改善居住条件的人群的需求。这些政策的综合运用，不仅增强了中产阶级的住房选择，也促进了住房市场的整体平衡和发展。截至 1995 年底，组屋的居住人口已达新加坡总人口的 86%。

  随着 “居者有其屋” 的目标已基本实现，组屋慢慢的出现供过于求的状态。在 1996 - 2000 年的五年间，组屋的供给量合计为 157,919 间，而购房和租赁需求的申请人数合计为 157,691 间。为了扭转这一局面，政府开始对组屋的购房者直接进行财政补贴。一方面，补贴范围扩大至购买转售组屋的已婚人士；另一方面，中央公积金补助金计划针对已婚、首次申请组屋购置的购房者发放一次性直接补贴。通过细化补贴政策、扩大补贴范围，推动组屋的经营和销售。

  千禧年之后，新加坡组屋开始推行 BOT 模式（Build - to - order，按订单生产模式）。BOT 模式能够大大减少无需供给，HDB 依照订单情况做组屋建造，购房者从申请成功到入住组屋大致需要等待 3 - 4 年的时间。

  目前，组屋迎来翻新期，并开始推行绿色理念。2001 年 9 月，HDB 启动电梯升级计划，主要是针对 1990 年及以前兴建的组屋进行更新改造，包括增加电梯停靠楼层、安装电梯远程监控系统等，以全新的、微处理器控制的新电梯逐步取代老旧的、继电器控制的老电梯。这一阶段，HDB 的工作重心也逐渐由满足住房基本需求转向提升居住品质。

  同时，组屋绿色城镇计划将组屋发展与生态环保结合起来，利用太阳能电池板和智能 LED 照明降低能耗、采用集水系统回收雨水用以浇灌绿植、在组屋上使用凉爽涂料为城镇降温、在停车场上推进屋顶绿化和城市农场等方式，计划到 2030 年将城镇年度能耗减少 15%，从而确保城镇的高度宜居性和组屋的可持续发展。

  在新加坡，购买组屋有着明确的资格要求。首先，购买者需是新加坡公民或者持有绿卡的永久居民。对于已婚夫妇而言，在申请购买组屋时，政府会对家庭构成、收入水平等因素进行考量。一般来说，家庭月收入不能超过一定额度，具体数额会根据不一样的组屋和政策调整而有所变化。例如，对于标准地段的组屋，家庭月收入顶限可能为一定数值；而对于优选地段和黄金地段的组屋，由于其位置优越、享受的补贴不同，收入顶限也会相应调整。

  年满三十五岁以上的单身人士也能买组屋，但只能选择申购位于非成熟区的二房式灵活单位，而且没办法购买黄金地段的组屋。对于离异或丧偶的家长，且有 18 岁或以下子女，他们则可以申购非成熟区的三房式新组屋。在新的分类实施后，首购的单身人士将有更多的选择。在预购组屋方面，他们能够选择申购标准、优选以及黄金地段的任何项目中的二房式灵活单位。此外，他们也有权在转售组屋市场购买标准或优选地段的组屋（三代同堂单位除外），或者是黄金地段的二房式组屋。

  新加坡对组屋的购买有着严格的限制规定。一个家庭在同一时间只能拥有一套政府组屋。如果想买第二套组屋，必须把第一套先出售。在新加坡如果买第二次新组屋，要符合以下条件：首先，半年内要卖掉第一间组屋，确保一个家庭只能有一套组屋。其次，买卖中赚到的盈利一部分要还政府，这一规定有很大成效避免了投机炒房行为，确保组屋资源的公平分配。最后，买了组屋，五年内不能买卖组屋，即便是买组屋的二手房，也需要满足之前的条件。

  申请组屋时提交的材料必须真实合法。如果有弄虚作假，会被判处监禁，谎报收入者将面临严重的法律后果。这种严格的规定保证了组屋分配和销售的公平性和合理性，让真正有住房需求的居民能轻松的获得组屋，实现 “居者有其屋” 的目标。

  商品房的价格通常受市场供需和地理位置等因素影响，价格较为灵活。在新加坡这样一个土地资源有限的国家，热门地段的商品房价格可能会因需求旺盛而飙升。例如在新加坡的中央商务区或一些高端住宅区，商品房的价格可能高达数百万新元甚至更高。而组屋则是以政府定价的方式提供给居民，政府会根据居民的收入和家庭情况来确定价格，以确保低收入家庭也能够负担得起住房。一般来说，组屋的价格大多在 30 万新币到 70 万新币之间，相比商品房价格相对来说比较稳定且较低。据统计，新组屋价格通常较低，而转售组屋价格会相对高一些，但总体仍远低于商品房价格。

  商品房通常更为豪华和高档，开发商会提供各种设施和服务，如游泳池、健身房、保安等。其定位是为满足更高端的需求，无论是从建筑规划设计、装潢的风格还是配套设施上，都更看重品质和舒适度。而组屋相对简单，仅提供基本的居住设施，如电梯、停车场等。组屋的定位主要是为了提供经济实惠的住房选择，满足广大居民的基本居住需求。以新加坡的组屋区为例，虽然也有一些基本的社区设施，但与商品房的豪华配套相比仍有差距。

  商品房的产权是永久的，购房者拥有完全的产权和使用权。这在某种程度上预示着购房者可以长期拥有并自由处置该房产，包括出售、出租、抵押等。而组屋的产权则是租赁制度，居民购买的其实就是租赁权，产权归属于政府。租屋的租赁期限通常为 99 年，这在某种程度上预示着在租赁期满后，产权将归还给政府。虽然在这 99 年期间，居民能自住、转售或遗赠后代，但与商品房的永久产权相比，仍存在一定的局限性。例如，一些居民可能会担心组屋在 99 年后的归属问题，而商品房的永久产权则给购房者带来了更长久的安全感。

  新加坡组屋制度在保障中低收入阶层住房需求方面发挥了关键作用。政府通过提供购房津贴和低息贷款，大幅度的降低了居民的购房负担。例如，“中央公积金核准建屋计划” 允许居民动用强制性退休储蓄来购买组屋，且给与首次购房家庭公积金住房补助。这使得许多原本无力购房的家庭能够有自己的住房，提高了住房自有率。截至 2022 年 12 月，新加坡房屋自有率高达 89.3%，其中组屋功不可没。组屋的价格由政府根据居民收入水平确定，一般远低于商品房价格，加上各种补贴，中低收入家庭能够负担得起。例如，对于合乎条件的家庭，购买一套组屋的价格可能仅为家庭年收入的 3 至 4 倍，如最近结婚的莱恩和嘉慧申请购买的五房式组屋，总价约 50 万新加坡元，大约为夫妻二人年收入的 3 倍至 4 倍，而他们工作数年积累的公积金已足够支付首付和今后每月的还款。

  组屋项目提供了大量的社区设施，极大地促进了居民之间的互动和联系。组屋区通常设有公共泳池、图书馆、购物商场、学校和幼儿园等设施。居民能在公共泳池尽情畅游，在图书馆享受阅读时光，在购物商场购买日常生活用品，孩子们可以就近上学，减少通勤时间和成本。此外，组屋楼下还设有空间，供居民举办各种活动，体现了多元文化的融合。这些设施为社区提供了更好的生活品质，增强了社会凝聚力和社区认同感。例如，位于新加坡中心区域的达士岭组屋区，由 7 栋 50 层高的摩天大楼组成，彼此由位于第 26 层和第 50 层的高空天桥相连接，每个天桥上都有一个 500 米长的空中花园，不仅造型前卫时尚，还为居民提供了休闲娱乐的场所，促进了居民之间的交流和互动。

  建造和管理组屋为新加坡提供了更多的就业机会和经济活力。组屋的建设需要大量的人力资源和物资，从建筑工人、设计师到材料供应商等，涉及多个行业。据统计，每建设一万套组屋，可以创造数千个就业岗位。同时，组屋的管理和维护也需要大量的人力，如物业管理人员、维修工人等。此外，组屋区的配套设施建设，如公共泳池、图书馆、购物商场等，也为相关行业带来了商机。例如，组屋区的购物商场为商家提供了经营场所，促进了消费，推动了经济稳步的增长。组屋制度还带动了相关产业的发展，如建材、家居等行业，为新加坡的经济发展做出了贡献。

  随着新加坡人口老龄化问题日渐严峻，预计到 2030 年新加坡老龄人口将占总人口的 1/4 左右。这给组屋制度带来了多方面的挑战。一方面，老年人对于组屋的需求可能与其他年龄段的居民不一样，例如对无障碍设施、医疗保健服务等方面的需求更为迫切。为满足老年人的特殊需求，政府需要投入更多的资源对组屋做改造和升级，如安装可折叠淋浴座椅、加宽厕所门等，以方便坐轮椅的老年人出行，这无疑增加了维护成本。另一方面，随着老年人口的增加，有极大几率会出现一些老年人独居的情况，这对社区的照顾和服务提出了更高的要求。政府需要加强社区养老服务，如提供医疗和护理服务、建设更多适合老年人活动的设施等，以确保老年人能够在组屋中安享晚年。

  组屋经过多年的使用，有必要进行定期的维护和修缮。跟着时间的推移，维护成本一直上升。首先，组屋的建筑结构和设施设备会逐渐老化，有必要进行维修和更换。例如，电梯、水电管道等设施的维修和更新需要大量的资产金额的投入。其次，为了保持组屋区的良好环境和设施的正常运行，有必要进行日常的清洁、绿化和安保等工作，这也增加了维护成本。此外，随着居民对生活品质的要求逐步的提升，组屋区的配套设施也要一直升级和完善，如增加更多的休闲娱乐设施、改善交通条件等，这进一步加大了维护成本的压力。

  组屋市场和商品房不流通，买卖受到很多限制。只有新加坡公民才可购买组屋，5 年后才能转让，受让者也一定要符合条件。新加坡的组屋一个家庭，只能拥有一套，这个家庭一辈子，也只能买两次。这虽然有效地防止了投机炒房行为，但也限制了居民的住房选择和资产流动性。一方面，对于一些居民来说，他们可能在不同的人生阶段有不同的住房需求，但由于组屋市场的限制，他们没办法自由地买卖房屋，难以实现住房的升级或调整。另一方面，组屋市场与商品房市场的不流通也影响了房地产市场的整体效率和活力。商品房市场的价格波动和需求变化无法有效地传导到组屋市场，组屋市场的供需关系也难以通过商品房市场进行调节。

  组屋的买卖限制较多，不仅对购买者的资格有严格要求，而且对转售也有诸多限制。例如，购买组屋的家庭一定要满足一定的收入要求，并在购买组屋前进行资格审核检查。转售组屋时，屋主必须住满一定年限才能转售，且要将部分转售的收益归还给政府。此外，黄金地段的组屋转售要求更严格，只能转售给符合申请组屋资格的新加坡家庭，单身者即使年满 35 岁也不能购买黄金地段组屋，不论预购还是转售。这些买卖限制虽然保证了组屋分配的公平性，但也增加了交易的复杂性和成本，降低了组屋市场的活跃度。

  新加坡组屋制度历经多年发展，取得了显著成就，为新加坡居民提供了稳定的住房保障。然而，面对老龄化、维护成本上升、市场不流通以及买卖限制多等挑战，新加坡组屋制度要一直调整和完善，以更好地满足居民的住房需求。

  在应对老龄化挑战方面，政府能更加进一步加大对组屋的适老化改造投入，与社会力量合作，引入智能化养老服务设施，如紧急呼叫系统、健康监测设备等，提高老年人的生活便利性和安全性。同时，加强社区养老服务团队建设，培养专业的护理人员和志愿者，为老年人提供上门服务，满足他们的日常照料需求。

  对于维护成本上升的问题，政府可以探索建立多元化的维护资金筹集渠道。一方面，合理调整组屋的物业管理费用，根据居民的收入水平和房屋面积等因素进行差异化收费。另一方面，鼓励居民参与组屋的维护管理，通过设立社区维护基金，让居民自愿捐款或参与社区维护活动，共同分担维护成本。此外，政府还可以与企业合作，引入先进的维护技术和管理模式，提高维护效率，降低成本。

  为解决组屋市场与商品房不流通的挑战，政府可以逐步放宽组屋市场的限制，在保证公平性的前提下，增加居民的住房选择和资产流动性。例如，可以适当延长组屋的产权年限，或者允许居民在一定条件下将组屋转换为商品房，满足居民不同阶段的住房需求。同时，加强组屋市场与商品房市场的信息沟通和协调，促进房地产市场的整体发展。

  针对买卖限制多的挑战，政府可以在确保公平分配的基础上，简化买卖流程，降低交易成本。例如，优化资格审核检查程序，利用大数据和信息化手段，提高审查效率。对于转售收益的归还政策，能够准确的通过市场情况进行适当调整，避免对居民造成过大的经济压力。此外，对于黄金地段组屋的转售限制，可优先考虑放宽单身者的购买条件，或者制定灵活性更好的政策，以提高组屋市场的活跃度。

  总之，新加坡组屋制度在未来的发展中，要一直适应社会变化和居民需求，通过创新和改革，克服面临的挑战，为新加坡居民提供更优质、可持续的住房保障。

  这就是人间不公！731部队细菌战犯逃回日本后，很多人在医院、学校等公立机构担任要职

  731部队是日本军国主义者在第二次世界大战期间下令组建的细菌战秘密部队之一。1931年到1945年期间，731部队进行骇人听闻的人体实验和细菌战等，在中国犯下滔天罪行。数千名中国、苏联、朝鲜战俘和中国平民被用于人体细菌和毒气实验。

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  夜深人静是自由，清晨醒来是生活。大家好，我是希望得到阿拉丁神灯的沙和尚！生活不易，愿我们相惜！